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  瞄準3萬億元增量市場 多方“搶灘”大灣區零售物業  
   
  發布時間: 19-12-19 01:15:44pm     
         
 

   近期,央企首只REITS產品招商局商業房托基金在港交所上市,再次將市場目光引至商業地產領域。尤其是今年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(下稱“《規劃綱要》”)發布后,內地及外資商業地產開發商紛紛聞風而動布局大灣區。

  業內專家認為,隨著住宅業務增速放緩,商業地產提供的穩定現金流開始受到重視,成為房企眼中的“香餑餑”。其中,大灣區消費市場仍有3萬億元增量空間,以百貨、購物中心為代表的零售物業將迎來高速增長期。

  “就我所知,近期很多外資都在考察廣深等地的商業項目,尋找進入大灣區的機會。”萊坊深圳董事總經理簡家宏在接受《證券日報》記者采訪時表示,外資企業早期集中布局發展較快的京津冀、長三角等地區,在大灣區持有資產并不多。現在,大灣區商業地產容量持續提升,吸引了不少外資的目光。

  一位專注商業地產的專家告訴記者,傳統住宅開發增速放緩,商業地產具有較長的經營周期,長遠來看有利于開發商的業務穩定和戰略布局,這是房企近期密集布局商業地產的重要原因。

  商業地產囊括了寫字樓和購物中心等業態,數據顯示,目前大灣區寫字樓供應量日趨飽和,購物中心供應量則略顯不足。

  “這主要是由人口流量決定的。”簡家宏表示,上海有近2500萬人口,北京有約2000萬人口,大大高于廣州或深圳的1000多萬人口,另外,上海和北京的人均可支配收入和零售總額目前也高于廣州和深圳。

  此外,珠三角地區具有購物需求的人群,往往被中國澳門地區和中國香港地區發達的零售物業吸引,廣深地區的消費主力外移。因比鄰中國香港地區,這種虹吸現象在深圳最為明顯。數據顯示,2018年廣州零售總額逼近萬億元,深圳僅實現6168億元。

  簡家宏表示,雖然目前珠三角零售物業總量不大,但規模增速極快,在粵港澳大灣區一小時生活圈的規劃下,珠三角將輻射更多周邊城市,吸引有消費需求的人流,廣深優質零售物業規模預計5年內能趕上北上地區。

  相比快周轉的住宅開發,經營零售物業需要極致的耐心。從投入建設到產生回報,至少需要8年時間,這無疑對開發商的資金水平提出更高的要求。上述專家告訴記者,房地產金融化是商業發展的必要條件。

此外,后期的資產運營管理能力,也是靈活進入和退出商業地產的必備能力。零售物業對開發商的品牌規劃和運營水平要求極高,動線設計和租戶組合等細節都需配備專業人才。簡家宏表示,目前購物商城同質化較為嚴重,開發商需充分調動專業人才,尋找特色運營模式,才能在未來的市場中奪得一席之地。

 

 
   
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